공동저당 뒤 새로 지은 건물, 경매 후 법정지상권은 자동으로 생기지 않는다

공동저당권 설정 뒤 저당 잡힌 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 이후 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 그 건물에 법정지상권이 자동으로 인정되지는 않습니다.

예외에 해당하는지 판단할 때는 소유 관계와 담보 설정을 함께 살펴야 합니다.

신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같아야 하며, 토지 저당권자에게 그 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있어야 합니다.

무엇을 기준으로 구분해야 하나요?

자료는 저당권 설정 당시 건물이 있었는지, 당시 토지와 건물이 같은 사람의 소유였는지, 저당권 설정 뒤 경매로 소유자가 달라졌는지를 법정지상권의 기본 요건으로 안내합니다.

그러나 공동저당 설정 후 기존 건물이 사라지고 새 건물이 들어선 사례에서는, 경매 당시 토지와 건물의 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물에 권리가 생긴다고 보지 않습니다.

여기서 확인된 사실과 법적 결론은 구별해야 합니다. 경매로 소유자가 갈라진 점은 사실관계의 일부일 뿐이며, 그 자체가 신축 건물의 법정지상권 성립을 뜻하지 않습니다.

특별한 사정의 예로는 신축 건물의 소유자와 토지 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 준 경우가 제시돼 있습니다. 개별 사안에서 그 사정이 있었는지는 관련 사실을 따로 확인해야 합니다.

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자주 묻는 질문

경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?

공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 사례에서는, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라졌다는 사정만으로 신축 건물에 법정지상권이 인정되지는 않습니다. 공동저당 설정 후 기존 건물을 철거하고 새로 지은 경우라는 조건을 함께 살펴야 합니다.

어떤 사정이 예외로 제시돼 있나요?

신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 제시돼 있습니다. 해당 사정이 실제로 있었는지는 구체적인 사실관계로 확인해야 합니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1